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Rechte und Pflichten im Mietverhältnis

Wünschen Handwerker, Ablesefirmen, Vermieter oder auch Vertreter der Hausverwaltung Zutritt zur Wohnung, stellt sich die Frage, ob und unter welchen Bedingungen der Zutritt zur Wohnung zu gewähren ist. Ein unbeschränktes Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht, denn mit Abschluss des Mietvertrages steht Mieterinnen und Mietern grundsätzlich das Recht zu, in ihrer Wohnung in Ruhe gelassen zu werden. Vielmehr setzt das Besichtigungsrecht des Vermieters einen konkreten sachlichen Grund voraus, der sich z. B. aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. Eine Formularklausel im Mietvertrag, die dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietsache ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam. Jedoch kann im Mietvertrag ein Besichtigungsrecht des Vermieters in angemessenen Abständen vereinbart werden.

Im übrigen setzt ein Zutrittsrecht Dritter ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung voraus. Dies kann sich z. B. daraus ergeben, dass der Vermieter Haus oder Wohnung verkaufen will. Ein Recht zur Besichtigung besteht aber auch, wenn das Ende des Mietverhältnisses bevorsteht und der Vermieter die Räume möglichen Mietnachfolgern zeigen will. Auch aus der Vorbereitung von Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten kann sich ein solcher Anspruch ergeben. Ein generelles Zutrittsrecht für Handwerker ohne konkrete Anhaltspunkte für drohende Schäden oder zu beseitigende Mängel gibt es nicht.

Selbstverständlich ist jedoch Handwerkern der Zutritt zu gewähren, wenn sie mit der Beseitigung eines Mangels beauftragt worden sind. Auch Ablesedienste können Anspruch auf Zutritt zur Wohnung haben, beispielsweise um den jährlichen Verbrauch an den Heizkörpern zu erfassen.

Allen Besichtigungen ist gemeinsam, dass sie rechtzeitig, also mindestens 4-5 Tage vorher angekündigt werden müssen. Ein Termin darf nur zu üblichen Zeiten angesetzt werden. Auf die Belange von Mieterinnen und Mietern ist Rücksicht zu nehmen und bestenfalls sollte versucht werden, einen Termin zu vereinbaren. Fotos oder Videoaufnahmen darf der Vermieter oder der Handwerker ohne Zustimmung nur fertigen, wenn diese zur Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung erforderlich sind. Im übrigen lässt sich aus dem Recht zur Besichtigung kein Recht zur Erstellung von Fotos ableiten. Fotos sind also grundsätzlich nur mit Einwilligung der betroffenen Person zulässig.

Sonderfall: Videoüberwachung in Mietshäusern

Der Einsatz von Videoüberwachungsanlagen kann zur Wahrnehmung berechtigter Interessen, wie z. B. zum Schutz des Eigentums des Vermieters, zulässig sein, wenn keine Anhaltspunkte bestehen, dass schutzwürdige Interessen der Betroffenen überwiegen. Überwiegende schutzwürdige Interessen sind insbesondere dann anzunehmen, wenn der Innenbereich eines Mehrfamilienhauses, z. B. Treppenaufgänge, Fahrstuhl, Wohnungstüren, überwacht werden, da es für die Mieterschaft keine Möglichkeit gibt, der Überwachung auszuweichen. Dies ist regelmäßig ein schwerer Eingriff in deren Persönlichkeitsrecht, da erfasst wird, wann eine Person ein- und ausgeht und welchen Besuch sie zu welchen Zeiten empfängt. Eine Videoüberwachung kann unter bestimmten Voraussetzungen auch in öffentlich zugänglichen Bereichen zulässig sein, wenn sich diese auf die konkret gefährdeten Bereiche beschränkt und auf die Videoüberwachung mittels deutlich sichtbarer Hinweisschilder aufmerksam gemacht wird, so dass betroffene Personen der überwachung ausweichen können.

Die einzelnen Voraussetzungen, unter welchen eine Videoüberwachung zulässig ist, können Sie der entsprechenden Orientierungshilfe der Aufsichtsbehörden oder dem Kurzpapier Nr. 15 „Videoüberwachung nach der Datenschutz-Grundverordnung“ entnehmen, siehe nebenstehende Links.

Grundsätzlich ist die Videoüberwachung durch andere Hausbewohner zur Wahrnehmung des Hausrechts unter denselben Voraussetzungen wie durch Vermieter möglich. Allerdings ist zu beachten, dass die Beobachtungsbefugnis der Inhaberin bzw. des Inhabers des Hausrechts an den Grenzen ihrer bzw. seiner eigenen Mietwohnung endet.

Wer darüber hinaus öffentlichen Raum wie Straßen, Gehwege oder Parkplätze überwacht, kann sich nicht auf das Hausrecht stützen, da sich dieses Recht nur auf den privaten Grund und Boden erstreckt. Berechtigte Interessen, beispielweise der Schutz des Eigentums, stehen in diesen Fällen hinter den schutzwürdigen Interessen der Personen, die in den Erfassungsbereich der Kamera geraten, wie Nachbarn, Besucher oder Passanten, in der Regel zurück.

Die zur Überwachung der angemieteten Wohnung zulässig eingesetzten Videokameras dürfen nicht zur Folge haben, dass nebenbei auch das Treppenhaus oder andere gemeinschaftlich genutzte Bereiche mit überwacht werden.

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